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朝阳作为北京楼市最为活跃的区域之一，原因还是在于区域面积大，商品房众多，商圈配套成熟度高，且有产业支撑，对比于海淀10万 的整体均价，朝阳整体均价7万＋的价格还是具备一定的优势。
主要承载国贸外溢的朝青和常营板块，论品质、论地段、论配套、论增值能力，都是东边置业人群绕不开的区域。由于多年未出新的地块，考虑这两个板块的购房人只能在各种二手房小区中挑选。
如今，介于朝青和常营之间的平房板块，迎来了两个新房项目：保利和光煦境、三元玺悦朝阳，算是为多年以来的二手房市场注入一波活力。由于三元进展减慢，售楼处还在装修迟迟没有开放，咱们今天来具体分析一下保利和光煦境。
接下来，我将从拿地情况、产品设计、户型点评、地段配套、竞品分析、未来预期、选房攻略等七个维度，给大家全面剖析一下项目的情况，力求客观，以供参考。
01
拿地情况
2022年第四批次集中供地中，位于北京朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）pf-44地块，最终由保利 建工联合体以25.53亿元 10000㎡现房销售面积竞得，溢价率15%。
该地块用地性质为r2二类居住用地，土地面积约1.96万平方米，建筑控制规模约4.9万平方米，地块容积率2.5、控高60米。2023年3月11日，保利、建工朝阳平房pf-44地块案名正式公布：和光煦境，销售指导价8.5万/㎡。
02
产品设计
小区由8栋7-18层的洋房小高层组成，户型有88-99㎡三居、106-114㎡三居、148-170㎡四居，其中88-90㎡层高2.9米，106-114㎡层高2.95米，170㎡平层高3.1米，89㎡平32套，99㎡平16套，114㎡平的123套，106㎡可售有54套，148㎡只有14套，170㎡平68套，共计406户（其中现房销售96套），属于中小型社区。
和光系的定位，属于保利高端产品系，建筑外立面采用“和融自然•光的未来”设计理念，将光雕琢在外立面之上；虽然真石漆不显档次，但是高奢雅致的铝板加玻璃幕墙，配合香槟色调赋予整个空间阳光温暖的视觉；以光之律动开启未来生活界面，带来永恒的光影质感和视觉享受。
园林运用豪华酒店式慢生活感官设计，全面定制服务式社区园林，并且设有社区服务中心、花园咖啡厅与室外花园。
社区中的三大景观系将近10000平米，为业主塑造惬意、温暖、丰富的慢调生活。同时排名top3的保利物业，更是为业主提供高标准的服务，前提是你得接受它每平米8.38元的物业费。
科技系统也是作为和光系的产品的一大卖点，入园即归家，人脸识别系统、车场管理系统、天使监控系统、地下环境监测系统、智能安防系统（电子巡更、周界防范、红外幕帘）、智能门禁系统、智能呼梯系统、可视对讲系统，让社区的每一份空间中，都有科技智慧的无形保护。
关于装修标准，对比王四营的保利锦上一二期，和光煦境至少提升了两个档次，既然定位偏刚改和改善，就不要做产业化装修，不然拆了可惜，升级还得多花钱，保持原状又不符合改善客群对于装修的要求。
其中88-99是一个档次，106和148是一个档次，170档次最高。标配全屋智能化，地暖、新风系统和中央空调。品牌都是如日立、西门子、博士或者同档次的厨卫家电，尤其是以170户型档次最高，配备洗碗机、烤箱、范思哲绿高档背景墙等。
03
户型点评
南向两面宽，北向为次卧与书房，南北通透，有入户玄关，增加归家仪式感；客厅主卧皆赠送飘窗，不加赠送的前提下，得房率可达82.32%；u型厨房，兼具实用与美感；ldk餐客厨一体化的设计，让厨房与客厅灵动交流，让烹饪不再变得单调。不足之处是两个卫生间皆是暗卫，影响换气效果。
南向三面宽的经典设计，南向双卧分别位于客厅两侧，增加私密性的同时，让阳光尽可能沐浴每一位家庭成员；南向三面宽赠送飘窗，不加赠送，得房率可达82.32%；主卧套房设计，带独立卫生间，并且有270°美景飘窗，增加采光和视野面。独立的家政间，可收纳美好生活，使空间优雅有序。难得的双明卫，拥有良好的换气功能，搭配新风系统可让室内空气洁净如新。
尽管客厅没有朝南，但是那种5.5米的超凡观景宽厅，畅享imax全景视野，足以弥补朝向的遗憾；南向阳光双卧栖息，主卧套房约270°美景飘窗私享；三个卧室中最小的面积将近9.7㎡，可做卧室，可做书房，百变皆宜；该户型同样有家政间，收纳有序，充分利用每一处空间；客厅以及南向双卧皆赠送飘窗，不加赠送前提下，得房率可达76%。
户型结构布局和99㎡户型基本一致，整体放大一些，居住的舒适度也会有明显的提高；约10.5米南向三面宽，落地窗4米的宽厅，带来视觉和采光的极佳体验；该户型分为中间户和边户，皆为全明格局，赠送南向双卧的飘窗，不加赠送的得房率在77%，区别在于边户主卧为270°转角飘窗。
四个卧室把四个角的经典四叶草户型，南北通透，户型方正，布局合理，动线流畅；南向约10.8米的宽幕落地窗，将美景尽收眼底；独立的家政间，惬意收纳生活之美；u型厨房，悦享雍容烹饪时光；南向双卧赠送飘窗，不加赠送的得房率在83.02%；同样该户型也分为边户和中间户，皆为全明格局，边户主卧多一个270°采光转角窗。
作为该项目最大的户型，各个功能间都宽敞大气，尤其是南向13.2米的宽景搭配6米的大宽厅，极致的窗墙比，大落地窗，让社交、娱乐、亲子时光在此尽情演绎；中西双厨搭配宽景窗户设计，尽览美味与美景；南向双卧赠送飘窗，赠送私家电梯厅，不加赠送的得房率在80.94%；该户型同样分为边户和中间户，除了次卫为暗卫，其他皆为全明格局。
04
地段配套
交通方面：
距离6号线黄渠站300多米，妥妥的地铁盘，东西走向的大动脉基本和所有南北走向的地铁线路换乘，10号线换乘24分钟到国贸，6号线向东24分钟直达通州副中心，14号线换乘37分钟可以到望京，2号线换乘53分钟到金融街，14号线换乘50分钟到丽泽，4号线换乘55分钟到中关村，单边通勤1个小时以内，基本覆盖全北京重点的产业中心。
自驾有朝阳北路、京通快速路、广渠快速路，朝阳北路可以直达朝阳大悦城、长楹天街。五环路可以和阜石路、莲石路连接，机场二高，17公里 自驾21分钟到达首都国际机场。不足之处就朝阳北路早晚高峰期堵到爆，6号线也是挤的没谁了
商业方面：
一路之隔就有星悦广场，建筑面积近3.5万平米的体量，规划体验业态达80%，入驻商户包括fudi超市、星巴克、肯德基、多乐之日、玫瑰花园、福成烤肉、同仁堂等多个国内外知名品牌。
西侧5公里左右有朝阳大悦城，建筑面积超过40万平方米，超级家庭生活娱乐购物中心，曾获评国家五星购物中心；2022年被确定为第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。
东侧2.3公里左右为龙湖长楹天街，建筑面积约27万平米，与bhg华联购物中心（常营店）、陆港城，构成朝阳消费网红打卡地，汇聚众多国际大牌潮牌，多次霸榜北京购物中心客流榜top5。南侧1.6公里有北京双桥万达广场和国泰百货等大型购物中心。
医疗配套：
在项目东南方，直线距离约2.2公里处即为“北京朝阳医院（常营院区）”，地块西西南侧，直线距离约4.0公里处为“民航总医院”（三甲医院）
教育配套：
青苗国际双语学校、北京爱迪国际学校，可报考申请全球104所知名学校。北京第二外国语学院附属小学、北京市陈经纶中学民族分校、北京市第八十中学管庄分校。
生态配套：
项目附近有东坝野郊公园、常营体育公园、黄渠公园等多个公园环绕。距离北京四环内最大的城市公园朝阳公园直线距离7公里，地铁28分钟。
从整个城市界面以及配套而言，和光煦境应该是要优于目前在售的90%以上的新房项目，除了教育资源偏弱，其他没有明显的短板。同样，也缺少教育带来的溢价，不太在意学区因素的买房人也不会为学区而多花钱。
05
竞品分析
买房，免不了多看看，多比比，毕竟一着不慎，高位站岗踩坑，那么指导价8.5万的和光煦境应该有哪些竞品楼盘可以分析对比呢？我将从新房和二手房方面给大家分析一下。
新房方面，由于隔壁三元的玺悦朝阳还没有开放售楼处，具体信息不明，先放一放，后期单独评测。
像奶西的金茂望京樾、金隅望京云尚；崔各庄的绿城晓风印玥、招商龙樾合玺、华润和光悦府；东坝的京投发展北熙区、中冶德贤御府；王四营的保利锦上一二期、融创朝阳壹号、中绿东岳府；十八里店的金隅昆泰云筑一二三期，都可以是和光煦境的潜在竞争对手，之所以罗列出这些楼盘，最主要的一点就是它们基本都是承接国贸、望京等产业强区的外溢。
奶西目前是一片待开发的状态，基本没什么配套；崔各庄是城市界面复杂，交通不便，东坝板块有点类似于奶西，不过好在有在建中的地铁，且东坝规划能级较高，未来潜力可期；王四营板块和崔各庄有点类似，新房夹杂着回迁和破烂的城市界面，好在有现成的7号线以及在建的十一学校分校；十八里店除了一个17号线和人大附分校以外，真的是一望无际的荒凉，朝阳港不知道何年才能起来。所以对比一下你就会发现，和光煦境的整个城市界面和配套，已经非常不错了，不想等较长周期的购房人，可以重点关注和光煦境。
二手房方面，旁边的次新小区朝青知筑与和锦薇棠，并没有太多参看的价值，一个是没什么成交，一个是别墅产品，所以只能对比朝青的中端产品和常营的高端产品。
像朝青的珠江罗马嘉园（7.7-8万），润枫水尚（8.8万），天鹅湾（9.5-10.6万），熙悦尚郡（8.7万），华纺易城（8.4万），国美第一城（6.7-7万），常营的长楹天街（7.2-7.7万），常楹公元（8.2万），以及流量大盘柏林爱乐（5.7-6.3万）、万象新天（6.1-7万）、万象新天地（5.8-6.2）这些都是可以替代的二手楼盘。
06
未来预期
买房，一定要带着投资的眼光去挑选，无论刚需还是改善。买了想增值，人之常情，那么介于朝青和常营板块之间的和光煦境，未来潜力如何呢？
通过上一点对比周边竞品，主要是参考周边二手的房价走势情况，能级和地段更好的朝青板块，以及配套更为成熟、价格更具优势的常营板块。
整个朝青板块，22年成交均价76899元，对比21年，涨幅5.96%，对比20年，涨幅16.23%。
整个常营板块，22年成交均价57744元，对比21年，涨幅2.64%，对比20年，涨幅9.58%。
朝青板块中，竞品项目如珠江罗马嘉园，润枫水尚，天鹅湾，熙悦尚郡，华纺易城，国美第一城(流量盘，品质一般)，22年对比20年，涨幅基本在15%-25%左右；
常营板块中，品质较好的如长楹天街，常楹公元，以及流量大盘柏林爱乐、万象新天，22年对比20年，涨幅基本在10%-20%之间；
和光煦境作为二者之间的新盘，大范围还是属于常营板块，那么8.5万的指导价，最高8.9万，最低8.1万，可以说是常营单价的天花板，众所周知，新房都有溢价，那么支撑这个价格的因素无非就是户型设计更加合理以及物业服务优势，小区无任何配建保障房，比较纯粹。
论商圈的成熟度或者配套的便捷性，和光煦境都不如朝青和常营，但是产品的优势又能将这些劣势进行弥补，后期的涨幅情况，跟随大盘，介于朝青和常营之间，问题不大，指望他大幅度跑赢大盘，不太现实。
07
选房攻略
由于目前还没有取证，具体价格未知，具体优惠待定，我从销售得到了大概的均价情况，88㎡、99㎡均价8.3万，106㎡均价8.4万，114㎡均价8.5万，148㎡均价8.6万，170㎡均价8.7万。所以咱们抛开价格来聊聊不同预算，不同户型该怎么选择？
项目面积从88的小三居到170的大四居，总价预计从750到1500万之间，首套首付比例40%，二套首付比例80%。户型分布可以看下图
88/99㎡户型只有8号楼有，临近朝阳北路，双向六车道的主干道，全天候都有车经过，所以一定是避免不了噪音的影响，南侧约40米地下还有6号线地铁经过，或许难免有震感影响。
低楼层的房源，私密性也有一定的影响。既然硬伤如此，价格肯定会是整个小区定价最低的，毕竟刚需客群最敏感的是价格，会在舒适度上妥协。
106㎡户型建议首选3号楼，东侧正对景观公园最大，且几乎没有采光的影响，6、7号楼106边户低楼层房源容易被前排的8号楼影响。
114㎡户型建议首选3号楼，其次是6号楼，7号楼有点临街，容易有噪音影响。
148㎡户型只有北侧一栋楼有，建议选择东户，能最大限度享受采光。
170㎡户型，中间5号楼楼王位置，前后都有景观花园，中间户相比边户，日照采光时间更长；西边是车库出入口，选西边户，楼层建议高一些。
整个项目期房均价8.5万，最高89250元，最低80750元，由于装修标准以及产品定价策略，户型越大，单价越高。
该项目红线内的不利因素见下图，大家酌情参考选择适合自己的房源。
最后给大家总结一下，和光煦境售楼处电话：400-991-5670【营销中心】的城市界面以及配套情况相对完善且优越，户型设计合理，浪费空间少，利用率高，得房率以及装修标准在新房中算是中等偏上水平；但是小区体量稍小，临近朝阳北路主干路，有一定的噪音影响，定价8.5万的均价，略微高一些，8.38元的物业费属实不低，交房25年8月，需要等将近2年半。项目预计15-20号左右开盘，就看开盘时，开发商制定什么样的优惠政策了，毕竟价格是最主要的决定性因素。
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